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[issued:2012.09.19]

旧耐震建物への投資、その検討ポイント

─経営者を元気にするためのファシリティマネジメントの取り組み─

旧耐震建物にとって大きな課題である耐震化投資について、ファシリティの活用と将来像という観点から考察します。

丸山玄ポートレイト大成建設(株)
LCC推進部 FM推進室
課長
丸山玄

1. 

旧耐震基準建物が持つ課題


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旧耐震基準建物が持つ課題
 

耐震基準の遷移

耐震基準の遷移


これまでの大きな地震による被害の状況から、1981年以前の「旧耐震基準」による建物は、耐震性が不足している可能性が大きいことがわかっています。耐震改修促進法でも、多くの人が利用する一定規模以上の旧耐震基準建物の所有者に対して、耐震診断による確認と、必要に応じた補強を努力義務として規定しています。

さらに昨年の東日本大震災を経験し、こうした、法規制によるまでもなく、事業継続性を踏まえた問題として、或いは従業員や建物の利用者の安全性の確保、近隣や周辺地域への影響などを考えたCSR上の課題としても捉えられるようになって来ました。テナントビルなどの場合は耐震性能が競争力とそのまま直結するケースも出てきていると聞きます。
こうした状況は、耐震性を確保すべきファシリティの範囲や必要とする性能レベルをどう考えるのかという新たな検討段階にシフトしてきていることを示していると言えます。
 
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(通常における)建物投資の検討項目
 



一方、長年使用している建物は、劣化などによりその使用年数に比例して、修繕費や保守費用などのランニングコストが増加してきます。近年では、エネルギー消費量などの課題も出てきていますし、清掃、警備などの日常的な運営・維持にかかる費用など、多岐にわたる経費についても、最新のファシリティの場合と比べると割高になってきており、相対的な上昇となっている可能性も見過ごせないことでしょう。

耐震化も含め。こうした建物に対する投資を考えるにあたっては、まずファシリティがどの様な状態にあるのかを明確にした上で、そこにどの様な問題や課題があるのかなどについて、適正な評価を行うことが重要となります。
 
耐震診断結果の読み方と補強目標の検討

一般的に補強計画においては、耐震指標Is値が0.6を上回ることが目標となりますが、それはどのような耐震性能を意味するのでしょうか?

耐震補強のROI(費用対効果)

地震対策にかかる費用とその効果とは何か?
地震対策の基本ともいえる耐震補強。その費用対効果(ROI)の検証を評価手法と参考データにより行います。


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