免震レトロフィットの採用ポイント

　大成建設が1997年に湯河原研修クラブで日本初の基礎免震レトロフィット、世界初の中間階免震レトロフィットを実施してからちょうど10年になります。近年、「免震」という言葉も一般的になり、病院などの医療施設や美術館等では「免震」は着実に普及しているといえます。
　この「免震」を既存建物の地震対策として利用し、建物を使いながら免震建物に生まれ変わらせる「免震レトロフィット」。その適用には敷地や建物の立地条件やコストの問題がある様に見えますが、実はそのハードルはそんなに高くはないのです。

　耐震補強は壁や柱を補強することによって地震に対する建物の強度および粘りを高めます。
　これに対して免震レトロフィットは、既存の建物と地面の間に免震装置を設置し、地震の揺れそのものを減じるものです。
　激しい地震の場合でもゆっくり大きく揺れるので、建物そのものの被害だけでなく、内部の設備や什器の転倒、損壊を防ぐことができます。そのため、免震レトロフィットを施すことで、地震後も建物の機能を維持することができるのです。

　建物の機能維持は、被災後も安心して居住できるだけでなく、近年、経営課題として注目されている「事業継続（BC）」の中心施策ともいえるもので、耐震改修を考える際には単なる安全性だけでなく、建物の用途や目的に合わせて耐震改修で十分なのか、免震レトロフィットが必要なのかを検討することが大切です。

●イニシャルコスト
　耐震補強の場合、必要に応じて各階に耐震補強材を設置する必要があります。高い階層を持つ建物ほど、それにつれて施工箇所や必要となる補強部材も増えていきます。
　免震レトロフィットでは、工事範囲としては基礎または特定の中間階とその周辺と行った様に、免震装置を組み込む免震層野周辺のみで済むため、おおよそ10階以上の建物であれば耐震補強よりもイニシャルコストが低く抑えることが可能になってきます。

●特定箇所の施工で「使いながらの補強」
　耐震補強は複数階、複数箇所で工事するため、工事中にもそれぞれについて作業スペースの確保と周辺への影響（埃や水、火気、騒音）対策などに十分な検討が必要です。場合によっては一時的に移転しなければならないケースもあるなど、移転等のコストや事業への影響を考慮する必要もあります。

　これに対して、免震レトロフィットでは基礎、あるいは中間階など特定箇所のみの施工で済むため、工事中の使い勝手に対して与える影響は最小限に抑えることができ、建物を使いながらの施工が可能です。
　大成建設では、国内初の免震レトロフィットに取り組む際、騒音や振動に対するさまざまな測定、検証を行っており、影響を最小限に抑えるノウハウを蓄積しています。

●L字型平面、ピロティ等の不整形建物での適用
　平面形状がL字型や凹型等の不整形な建物や独立柱によるピロティを持つ建物などは、地震の際の揺れ方の違い等によりねじれが生じるなどの可能性が大きく、補強方法も複雑になりますが、免震レトロフィットにより、こうした問題は一度に解決することが可能になります。
　特に、ピロティ階に中間階免震を適用することで、ピロティの用途としてよく使われる駐車場の利用など、空間の使い勝手を変えることなく十分な耐震性能を確保することが可能です。

　免震レトロフィットは、従来の「固定された建物」を地震時にゆっくりと大きく動く様にする改修です。そのため、いくつか考慮しておくべき点があります。


●敷地や建物の配置の関係
　基礎免震では免震装置を設置するための掘削作業を含め敷地周囲に４m程度の余裕が必要です。
　地上中間階免震では免震外周部を掘削する必要がないので基礎免震に比べて敷地の制約が少なくなり、中間階免震では50cm程度あれば適用可能です。このため、基礎免震の適用が不可能な場合でも中間階免震ならOKというケースもあります。

●設備配管やエレベータの対策
　免震化された建物は、地盤に対して相対的にゆっくり、大きく揺れるようになります。そのため、外部から建物内に引き込まれている配管等にはジョイント継ぎ手を採用し、大きな変位が発生しても破損しないようにします。

　
　
　また中間階免震では、免震装置の上下の階で建物の揺れ方が異なるため、エレベータに対しては「免震対応エレベータ」やつり下げ方式にするなどで対応します。

　

　そのほか、免震改修の場合は促進法の認定を受ける前に、免震建物としての承認（大臣認定や告示認定の審査）を受ける必要があります。このため、施工に至るまでの期間が耐震補強に比べて長くなることも免震レトロフィットを検討する際には考慮しておく必要があります。

　免震レトロフィットの特徴は、安全性と機能維持性に優れている点にあります。
そのため、次のような建物には最適な対策のひとつとなります。

●病院や防災拠点等
　被災後も十分にその役割を果たせるとともに、免震化によるゆったりとした揺れは余震時にも避難者に安心感を与えます。

●BCP施策の中心となる施設や建物
　機能維持に優れた免震レトロフィットは地震後の補修にかかるコストや時間を抑えることができ、BCに取り組んでいる場合などRTO（目標復旧時間）に対する圧倒的なアドバンテージとなります。
　
　さらに、こうした地震に対する直接的なメリットだけでなく、平時の経営、建物の運用面での優位性を考えると、次のようなケースでも、免震レトロフィットの採用を検討する価値は十分あるといえます。

●使いながらの改修が難しい場合の耐震補強
　マンション、病院、商業施設等の耐震補強で、施工中の移転や業務の中断が必要な場合でも、免震レトロフィットでは業務・事業を続けながら改修を進めることができます。

●施設価値を向上させたい場合
　免震化により、地震保険で保険料の算定基準にもなっているPML（地震による予想最大損害率）が大幅に減少し、物件の証券化に有利になります。

●収益率を高めたいテナントビル等
免震化により建物の資産価値が向上し、テナントビルの入居率を高め、収益率をアップさせることも可能になります。


　このように、単なる安全性だけではなく、一歩進んで経営戦略や建物の運用計画と照らし合わせてみた時、新たに免震レトロフィットが最適なソリューションとして浮き上がってくるケースも多いのではないでしょうか。