ステップバイステップで進める耐震化プロジェクト

　一般的な耐震化プロジェクトでは、「耐震予備診断」、「耐震診断」によって耐震性能が不足している場合、補強設計を行い、補強のための工事へと臨みます。

　
　耐震予備診断は費用も無料で結果も１週間程度で出ますが、耐震診断に進む場合は、建築物の形状・構造の複雑さ、診断レベル、現地調査の有無、設計図書の有無によりかかる費用が異なります。
　特に設計図書の有無は費用のみならず、耐震診断の精度そのものを大きく左右するため、その保管と管理を確認しておくことは耐震プロジェクトを円滑に進めるための重要ポイントのひとつといえます。


　耐震診断で補強が必要となった場合は、これに補強工事費が加わります。さらに耐震改修促進法に基づく認定を受ける場合はその費用（200∼300万円：認定申請費+対応設計費）もコストとして考えておく必要があります。
　期間については現地調査がない場合で1∼1.5ヶ月、現地調査を行う場合は1.5∼2ヶ月程度が目安になります。耐震プロジェクト全体としては、これに補強設計と実際の補強工事の期間を加わり、認定を受ける場合はさらに３ヶ月程度の期間が加算されます。

　耐震化プロジェクトを進める際に、最も大きな課題となるのは「診断を行わないと必要な補強レベルがわからない」という点にあります。
　そのため、特に耐震化を前提とした場合、診断結果が出るまで、予算とスケジューリングの立案ができません。また、診断自体にも相応な費用がかかることから意志決定が遅くなるばかりかプロジェクト自体を停滞させてしまうことにつながりかねません。

　
　そこで大成建設では耐震予備診断から、実際の耐震補強工事まで、お客様の目的に合わせた柔軟なワークフローを提供し、耐震化プロジェクトの意志決定を支援しています。
　その1つである「大成建設の補強計画診断」では、補強計画診断により、通常の耐震診断に比べて費用と設計工期を数分の1に抑えながら、戦略的な耐震診断結果とそれに基づく補強計画、補強工事費を提供いたします。

　一口に耐震化プロジェクトといっても、その段階や目的はさまざま。効率よく進めていくためにはおのおのに合ったプロセスや手段が必要になります。
　
●施設が複数あり、どこから手をつければよいかわからない場合
　一般的に危険度が高いとされる古い年代順、あるいは施設の重要度順によって診断を進めます。両者が混合している場合は、補強の目的（安全性、事業継続性）に応じて総合的にご判断いただくことになります。

●補強か建て替えかの判断をしたいだけの場合
　現地調査を省略した耐震診断で、とりあえずの補強、立て替えの判断が可能です。ただし、構造図が無い場合、新たに現状建物から構造図を複製する費用と期間がかかる、あるいは建物の状態によっては、それが不可能な場合があります。

●テナントに説明するための資料として必要な場合
　耐震改修による補強を前提として説明する場合は、耐震診断で求められる資料の精度に応じて現地調査のあるなしを判断するのがよいでしょう。まず耐震改修の必要性の説得が必要というケースであれば補強計画診断によるフローで大まかな予算と工期を説明することが可能です。

●概算でも全体予算を出して今後の方針を決めたい場合
　補強計画診断により、補強費用までの概算がわかります。その上で耐震補強を実施の判断をしていただくことになります。

●なるべく正確に性能を把握し、補強方法を検討したい場合
　現地調査を伴う耐震診断が必要になります。現地調査で行う建物の外観、コンクリートの強度、劣化度の調査は建物の性能を正確に診断するのに不可欠です。

●耐震改修促進法の認定を取りたい場合
　認定を受けた場合、建築基準法の一部特例の適用があり、政府系金融機関等の公的な資金の貸付の特例等も受けられます。認定は行政機関への申請事項のため建物調査の省略は認められず、現地調査を伴う耐震診断を実施し、各種指針に準拠した耐震補強計画を立てることが求められます。

　これらの他にもさまざまなケースが考えられますが、それぞれ各段階で適切な判断を積み重ねていくことがプロジェクトを円滑な進行につながります。

　建物には、それぞれ用途や目的があります。そのため、診断結果に対して改修の方向性を決めるのは耐震性だけではなく、事業継続における重要度、施設の残置許容年数、投資額などを総合的に判断して決定することが重要です。

　耐震性能はあくまで建物の性能、価値の1つであり、建物を資産としてとらえ、その効果的な運用を図るためには、建物診断（劣化診断）、中長期修繕計画の整備、地震リスク評価等を行い、資産価値の適正な評価が欠かせません。

　耐震予備診断の段階など、できる限り早い段階で建物診断等、他の調査や簡易な診断を合わせて行い、戦略的なFM（ファシリティ・マネジメント）に基づいた計画とすることで、企業経営や建物の運用に応じた最適な改修を無駄なコストや手間暇をかけることなく行うことが可能となります。

　多くの事例で耐震改修とリニューアルを同時に行い、建物価値の総合的な向上を実現しているのは、その一例ですし、耐震改修促進法の認定を受ける場合も、年度をまたいで工事することができるため、工事場所を集中して行った方が経済的になります。 　建物の耐震化を行い、生命や財産の安全を確保することは、もちろん最重要かつ緊急の課題ですが、不動産価値において収益性が比重を増しつつある中、いかにして投資効果を最大限にし、豊富なキャッシュフローを生み出すかが、今後の施設運営で大きなポイントとなります。耐震診断等により建物性能の現状を総合的に把握しておくことは、その第一のステップといえます。