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[issued:2007.07.18]

BC(事業継続)視点で考えるワークプレイス・イノベーション

∼RTO(目標復旧時間)の削減を目指したオフィスリニューアルの進め方∼

耐震補強とリニューアル。オフィスに要求される種々の課題を解決し、最適なコストで最大の効果を引き出すためのポイントについて考えます。

成田一郎ポートレイト大成建設(株)
LCC推進部
主事
成田一郎

1. 

オフィスの耐震補強とリニューアル


anchor flag

一般的なライフサイクルコスト(LCC)の計算例
一般的には設備機器等の長期修繕費用の計画となります。



補強方法別のリスクLCCの例
この建物では、地震による補修費用を勘案すると、11年目で補強コストがペイすることになります 。



補強方法別のPMLの算定例
「BCP策定支援サービス」等では簡易にPMLの算定を行うことが可能です。詳しくはお問い合わせください。


 業務の多様化、ワークスタイルの変化が激しい現在、「働きやすさ」や「モチベーションの向上」さらには「コミュニケーションの向上」を実現する「新しいオフィスのあり方」といったものが問われています。

 そのため、オフィスにおける耐震補強のプロジェクトでは、それを機に全面的なリニューアルに踏み込むケースが多くあります。また、最近では「リニューアルを計画したら耐震補強が必要と指摘された」といったお話も、よくお聞きするようになってきました。
 耐震補強においては「耐震改修促進法」の認定によって、大規模なリニューアルの際に求められる「確認申請」が不要となる特例措置が認められています。耐震補強の認定を受けることで容積率等の耐震規定以外の不適格事項の存続がやむを得ないと認められる場合は、その制限が緩和されるため、逆に全面的なリニューアルも可能になってきます。

 しかし、現在使っている建物を、今後いつまで、どのように活用して行くのかということは、ビジネスにおける働き方やオフィスワーカーの生産性向上を考える「経営戦略としてとらえることが重要です。効果的に進めるためには、何をどこまでやるのかという目標とそのための指標が必要になります。

 施設戦略の場合、まず基本となるのがライフサイクルコスト(LCC)であり、これはコスト面における中長期的な観点からの指標となります。

 施設の耐震性能を考える場合、現行基準と同程度を意味する「Is値:0.6」以上とすることが必要となります。これは地震から人命を守るための性能として、最低限必要な指標であり、施設の重要度等によっては重要度係数として1.2倍などの割り増しも設定されるケースがあります。

 耐震性は、平成18年の宅建法の改正等でも「重要事項説明」に「耐震診断の有無とそれに基づく耐震性の状態」の記載が追加される等、建物評価の重要要素として認識されるようになっています。こうした耐震性から資産価値を評価する指標として「予想最大損失額:PML= Probability of Maximum Loss」といったものも取り入れられるようになってきました。PMLは不動産の証券化に際して、不動産の将来収益の予測を考える指標として、現在、不動産業で多用されています。
耐震診断結果の読み方と補強目標の検討

一般的に補強計画においては、耐震指標Is値が0.6を上回ることが目標となりますが、それはどのような耐震性能を意味するのでしょうか?

補強計画診断

ローコストかつスピーディに耐震性能評価を行い、耐震化プロジェクトにおける建物オーナーの方の素早い意志決定を支援します。


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