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[issued:2013.09.25]

ビル事業の継続性と資産価値の向上、お客様、そして地域の安全・安心に貢献

ー新宿高野第2ビルの耐震化工事ー

都心の繁華街に建ち、多くのテナント様が入居している新宿高野第2ビル。その耐震化における、課題解決の現場に迫ります。


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新宿通りに面した「新宿高野第2ビル」を所有管理されているよし彦様。
ビル事業者として何よりも大切なテナント様や地域の安全・安心とともに、資産価値の維持と事業継続性の確保を目指して耐震化プロジェクトをスタート。しかし途中途中で浮かび上がってくるさまざまな課題。それらはどのようにして乗り越えられていったのでしょう。

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多様な関係者が関わる、テナントビル耐震化工事に伴うさまざまな課題や解決策に関して、担当部長としてプロジェクトを統括した門倉 昇(かどくら・のぼる)さんからお話を伺いました。

新宿高野第2ビルの耐震化を検討
当初計画での調整が難航

新宿高野第2ビル

新宿高野第2ビル


120年の歴史と伝統を誇る老舗フルーツ専門店「新宿高野」。その新宿高野グループの一員である「よし彦」様は、所有不動産の管理業務やテナント賃貸事業を展開しています。
タカノフルーツパーラーとして有名な新宿駅前の本店ビルと共に新宿通りに面した「新宿高野第2ビル(以下、第2ビル)」では、2005年頃から耐震化工事が検討されていました。担当部長としてプロジェクトを統括した門倉氏はその背景を次のように話されます。
「ビル事業者として継続性は非常に重要です。第2ビルは竣工から約30年経過しており、さらに20年から30年ほどの継続を考えますと耐震化は避けて通れません。また1階には金融機関さんがテナントに入っておりますが、その事業継続の観点からも強いご関心がありました。」
 

当初計画は断念するも耐震化への道を進む

そこで門倉氏は、元施工会社に耐震診断調査と改修計画の立案を依頼。そのプランをもとに本格的な検討が始まりました。しかし、さまざまな課題が表面化し、計画は停滞してしまいます。
「この第2ビルは1981年から1982年にかけて新築・増築されており、いわゆる旧耐震と新耐震の部分がジョイントされたビルだという事情があります。新耐震の部分に補強の必要はありませんので、そうした背景が問題をより複雑なものにしていました。また工事対象範囲も広く、テナントさんによっては休業を余儀なくされる場合も想定され、結局、当初のプランでは関係者の皆さんに納得していただくことができませんでした。」
しかしながら、ビル事業の継続性およびお客様の安全・安心を考慮すると耐震化計画を断念する訳にはいきません。門倉氏は次なる行動に移ります。
「まずは私自身が耐震化についてもっと知らなければいけないと思いました。たまたま管理していたビルの一つが大成建設の施工でしたので、そのご縁もあり、いくつかの『耐震ネットセミナー』に参加いたしました。そこで得られた知見・情報から一度大成さんに相談してみようという結論に達したのです。」
 
 
耐震診断をより厳密に実施
工事範囲、コストの削減が可能に




相談を受けた大成建設では、耐震診断をより厳密に実施するとともに、よし彦様をはじめとする当該関係者のご要望を徹底的にヒアリングし吸い上げた上で、工事が可能な場所、可能な時間帯などの整理とともに、耐震性能の向上に必要な補強方法や箇所数を綿密につき併せたプランを練り上げ、提案しました。
「正直、驚きました。工事範囲が大幅に絞り込まれ、我々オーナー側とテナント側、双方の要望が勘案された内容であり、その分コストも圧縮できます。これで十分な耐震性能が確保できるということでしたので、これなら関係者の皆さんにも納得していただけるという自信が持てました。」
門倉氏はさらに大成建設が手がけるいくつかの耐震補強工事の現場視察を行います。
「私も総責任者として、関係者の期待を背負っているものですから、自分の目で見て肌で感じたことを我々の工事の中にどう組み入れていけるかということに確証を持ってのぞみたいと思っていました。大成さんの営業の方にはご面倒をおかけしましたが、やはり現場を見てよかったです。これならいけるという確信が持てましたので、元施工会社にはご了解をいただいた上で、正式に大成建設さんに依頼しました。」
こうして耐震化の実現に向けたプロジェクトの再スタートが切られました。
 


行政、評定機関との折衝により
補助金申請への道が開ける


ビル事業者にとってお客様の安全・安心は最優先ですが、耐震化を行うことによる資産価値の向上も目的のひとつです。
「我々として耐震化工事はひとつの投資ですので、その価値評価、つまり正規の耐震化を行ったというお墨付きや証明をどうするか、ということも今回の大きなテーマでした。そこで行政へ相談に伺ったところ、所轄である新宿区に耐震改修工事への補助金制度があることを知りました。補助金を申請し審査にパスすれば行政のお墨付きを得られることになりますので、我々もそれを目指すことにしました。また補助金申請のためには評定機関の評定が必要とのことから、区より『公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター』をご紹介いただき、評定取得に向けた準備に取り掛かりました。」
 


新たに表面化した課題もチームワークで乗り切る

しかし、評定取得および補助金申請のためには、さまざまな資料が必要となることが分かってきました。
「元の設計会社はすでに解散していたため、大成さんが新築時からの図面や資料などをすべて整理した時系列一覧を作成くださり、これまでの建物の経緯や状況を整然と説明することが可能になりました。これには営業担当の方だけではなく、設計部門や法務部門など多くの方々が、それぞれの専門性を生かして関わっていただきました。また、時には行政や評定を行うまちづくりセンターへの説明にも同行いただき、丁寧に説明することで耐震化に向けた熱意が伝わり理解を得られたのだと思います。」
こうして、この計画が耐震改修関連の基準に適合することを判定する「耐震改修評定」を取得することが可能になり、補助金を受けての耐震化工事に着手することができました。

一体となった総合力・チーム力で
お客様、地域の安全・安心に貢献


実際の工期は2012年11月に着工し、2013年2月に終了しています。
「実質は100日工事でした。2012年度の補助金対象事業ですので3月期までに完了していないといけません。また完了検査は最低でも1カ月ぐらいのスパンが必要だということでしたので、そこから逆算していくと、どうしても2月末までに工事を終えなければなりません。また新宿通りというメインストリートに面しているという立地の関係から、さまざまな制約があり施工計画にもたくさんの工夫が必要となりました。」
外側からの工事が難しいということから、工事は完全に内部から行うことになりました。昼間は建物は使われていますので、夜間工事が主体とならざるを得ませんでした。テナントさんの終業を待って毎日養生をし、作業動線と作業場所を確保。工事後、毎朝かたづけるということが繰り返されました。
「多くの制約の中、大成さんの優れた現場管理能力のおかげで、全テナントさんが休むことなく営業を継続でき、地元の商店街からも『えっ、よし彦さん耐震工事してたの!』と驚かれました。」
そして計画通り工事は完了し、補助金も取得することができました。
 
さまざまな困難を乗り越えたプロジェクト

テナントさんなどを始め多くの関係者が関わる建物であることや、旧耐震と新耐震部分の混在、さらには補助金の申請とそれに伴う評定の取得に関わる手続きなど、さまざまな課題があった耐震化工事でしたが、プロジェクトを振り返り、困難を乗り越えられた要因は大成建設の総合力にあると門倉氏は評価されます。
「今回の工事で一番感心したのは、営業部門はもとより設計部門や施工部門、あるいは法務部門の方までもが1つのテーマに対して都度協議していただいているというのが実感できたことです。
そうした結果の総合がフィードバックとなって帰って来る。我々と大成さん、そして大成さん内部の意思疎通が非常にスムーズかつ密に行われたことが成功の要因だと思います。先進の技術力はもちろん豊富な実績、経験知に基づいた現場管理のノウハウとコミュニケーション能力が大成建設の総合力・チーム力となり、我々のお客様のそして地域の安全・安心に貢献できたと当社全員が心より感謝しております。」

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